收益法评估金融企业，运用收益法评估企业价值时

本篇文章给大家谈谈收益法评估金融企业，以及运用收益法评估企业价值时对应的知识点，文章可能有点长，但是希望大家可以阅读完，增长自己的知识，最重要的是希望对各位有所帮助，可以解决了您的问题，不要忘了收藏本站喔。

一、收益是如何计算的

答，收益可以这样计算，收益就是从收入中减去成本费用后的余额，也可以说从收入减去支出后的余额。计算公式是，收益=收入一成本费用，余额为正值时是利润，余额为负值时是亏损。例如，某人在股市卖出股票收入额为10万元，买股票时支出了8.5万元，收益=10万元一8.5万元=1.5万元。

二、收益现值法与重置成本法有哪些区别

收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

三、试述成本法与收益法的区别

成本法：是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。

收益法：是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。

成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值

收益法：是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。

成本法：是以重置成本作为资产评估的计价尺度。

收益法：是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。

1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有

2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；

3、形成资产价值的各种损耗是必要的；

4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用

并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。

1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。

2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。

3、被评估资产预期获利年限可以预测。

成本法：适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。

具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场

参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。

收益法：一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊

资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均

可以采用收益法。此外，可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。

四、房产评估价值中包含土地价值吗（商业用房，评估采用收益法）

1、房产价值和土地价值是分开的，但是房产又依附于土地价值存在，如果房屋所处的土地没有土地证，或者土地证没有在房产所有者名下，房屋的价值就会很受影响。

2、如果采用收益法评估的，只要房屋产权时间可以保证，基本就不受土地价值的影响。

3、收益法评估是基于房屋未来能带来的收益，跟房屋成本价值没有太大关系。

五、净收益公式

净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。

在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。

①指在现状下被估房地产实际取得的净收益。

②由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。

房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益称为客观纯收益。

②只有客观净收益才能作为评估的依据。

六、房屋租赁权如何评估

房屋租赁权通过：市场法、收益法、成本法进行评估。

评估房屋租赁权主要有三种方法：

1、市场法：市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。评估时应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁信息，收集房地产交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时，不仅应了解交易实例的租金及房地产状况，如坐落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。

2、收益法：收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入（主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入）扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金含义决定。

3、成本法：在市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不易准确预测净收益时，成本法可以作为主要的估价方法。成本法是采用成本累加的方法计算房屋租赁价格的一种方法。

成本法评估房屋租赁价格由八项因素构成：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。采用该方法估价时，应先求取建筑物的重置价格。一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定；也可采用按工程造价估算等方法求取。

七、收益法法的优缺点和适用范围

1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料;

2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势;

3、预测资产未来预期收益，确定折现率和资本化率;

4、将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。

(1)能真实和较准确地反映企业资本化的价值;

(2)与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。

(1)预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响;(容易流于主观、主观色彩浓)

(2)在评估中适用的范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。(也适用于资源类资产)

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